Por qué su contratista general verifica el seguro de los subcontratistas antes de cada fase

La verificación de seguros es un proceso, no un control único

Cuando contrata a un contratista general para construir su hogar, probablemente le pregunte sobre su licencia, su seguro y sus referencias. Eso es inteligente. Pero aquí hay algo de lo que la mayoría de los propietarios no se dan cuenta: su contratista general (GC) debería estar verificando el seguro de cada subcontratista, no una sola vez, sino antes de cada fase importante de la construcción.

En South Eastern General Contractors, hemos estado gestionando relaciones con subcontratistas en Fayetteville y el área metropolitana de Fort Bragg durante más de 21 años. La verificación de seguros no es una casilla que marcamos durante la incorporación y de la que luego nos olvidamos. Es un proceso continuo que lo protege a usted, nos protege a nosotros y protege a cada trabajador que pisa el lugar de su obra.

¿Qué es un COI y por qué es importante?

Un Certificado de Seguro (COI, por sus siglas en inglés) es un documento emitido por una compañía de seguros que demuestra que un subcontratista tiene tipos y montos específicos de cobertura. Un COI estándar para un subcontratista de construcción incluye:

• Seguro de responsabilidad civil general: cubre daños a la propiedad y lesiones corporales causadas por el trabajo del subcontratista

• Seguro de compensación para trabajadores: cubre los costos médicos y la pérdida de salarios si un empleado de un subcontratista se lesiona en el trabajo

• Seguro de auto: cubre los vehículos utilizados en relación con el trabajo

• Responsabilidad civil excedente/paraguas (Excess/Umbrella): cobertura adicional por encima de los límites de la póliza de seguro primaria

El detalle clave: un COI tiene una fecha de vencimiento. Las pólizas de seguro se renuevan anualmente, y si un subcontratista deja que su póliza expire —ya sea de manera intencional o por un descuido—, el COI pierde todo su valor. Es por eso que verificar una sola vez al inicio de un trabajo no es suficiente.

Por qué ocurren las interrupciones en la cobertura de seguro

Los subcontratistas son pequeñas empresas. Muchos de ellos son propietarios-operadores que dirigen un equipo de 3 a 8 personas. El flujo de caja fluctúa según la temporada, y las primas de seguro —especialmente la compensación para trabajadores en la construcción— son costosas.

Razones comunes por las que el seguro vence:

• El subcontratista omitió el pago de una prima durante un período lento

• Cambiaron de proveedor de seguros y hubo una brecha en la cobertura

• Su póliza se renovó con términos diferentes de los que no se percataron

• Cancelaron la compensación para trabajadores porque reclasificaron a su equipo como contratistas independientes (lo cual podría no ser legal)

Ninguna de estas razones cambia la ecuación de responsabilidad para usted como propietario de la vivienda. Si un trabajador sin seguro se cae de una escalera en su propiedad, la reclamación no desaparece simplemente porque el subcontratista "pensó" que estaba cubierto.

Qué significa "Asegurado adicional" y por qué debería importarle

Cuando incorporamos a un subcontratista en SEGC, les exigimos que nombre a South Eastern General Contractors como asegurado adicional en su póliza de responsabilidad civil general. Esto significa que nuestra empresa —y, por extensión, nuestros clientes— están cubiertos bajo la póliza del subcontratista para reclamaciones derivadas de su trabajo.

Sin el estatus de asegurado adicional, una reclamación contra el trabajo del subcontratista aún podría recaer en la póliza del contratista general o directamente en el propietario de la propiedad. El endoso adecuado de asegurado adicional crea una defensa por niveles que protege a todos en la cadena.

También verificamos que la compañía de seguros del subcontratista tenga una calificación de AM Best de A- o mejor. Una póliza de seguro de un proveedor financieramente inestable no es mucho mejor que no tener ningún seguro.

Cómo verificamos en cada fase

Nuestro proceso es sencillo pero disciplinado:

• Antes de la incorporación: Cada nuevo subcontratista presenta un COI vigente con endoso de asegurado adicional antes de ser aprobado para trabajar en cualquier proyecto de SEGC

• Antes de cada fase: Cuando un subcontratista está programado para una nueva fase —por ejemplo, el electricista que regresa para la instalación final después de la instalación inicial—, verificamos que su COI siga activo

• Al vencimiento: Realizamos un seguimiento de cada fecha de vencimiento de los COI. Cuando una póliza está dentro de los 30 días previos a vencer, notificamos al subcontratista y solicitamos un certificado actualizado

• Sin COI válido = no hay trabajo: Si un subcontratista se presenta y su seguro ha vencido, no comienza a trabajar hasta que se resuelva. Punto.

¿A veces esto causa fricciones en la programación? Sí. ¿Hemos pausado el trabajo en un proyecto porque la compensación de trabajadores de un subcontratista venció entre la instalación inicial y la final? Absolutamente. Pero la alternativa —permitir que un equipo sin seguro trabaje en su propiedad— es un riesgo que ningún constructor responsable debería asumir.

El problema de la compensación de trabajadores en la construcción en Carolina del Norte

Carolina del Norte exige un seguro de compensación para trabajadores para cualquier empresa con tres o más empleados. Pero en la construcción, algunos subcontratistas intentan evitar esto clasificando a los miembros del equipo como contratistas independientes, una práctica que la Comisión Industrial de Carolina del Norte investiga activamente.

Este es el riesgo para los propietarios de viviendas: si el trabajador de un subcontratista se lesiona en su propiedad y el subcontratista no tiene compensación para trabajadores, la reclamación puede escalar. Puede recaer en la póliza de compensación para trabajadores del contratista general o, en el peor de los casos, en el propio seguro de propiedad del propietario de la vivienda.

En SEGC, cada subcontratista debe proporcionar cobertura de compensación para trabajadores. Un verdadero propietario único sin empleados debe, en su lugar, completar la Declaración de Contratista Independiente aprobada por SEGC antes de acceder al sitio o recibir el primer pago. Ese formulario no reemplaza el COI requerido para una sociedad, corporación, LLC, empleados contratados o mano de obra temporal, o cualquier proveedor que tenga cobertura de responsabilidad general. Sin la documentación de cumplimiento, no se trabaja en nuestros sitios.

Qué señales de alerta debe vigilar

Si es un propietario evaluando contratistas generales, aquí hay señales de alerta relacionadas con seguros que deberían hacerle hacer preguntas difíciles:

• El contratista general no puede presentar los COI de sus subcontratistas cuando se le solicita

• El contratista general dice que "confía" en sus subcontratistas y no verifica el seguro con regularidad

• Los subcontratistas están en el sitio de la obra antes de que el contratista general haya verificado su cobertura

• Los límites de seguro propios del contratista general parecen inusualmente bajos (menos de $1 millón por incidente)

• No se mencionan los requisitos de asegurado adicional en el acuerdo de subcontratación

Cualquiera de estas situaciones debería dar pie a una conversación más profunda. Un contratista general que se tome en serio la gestión de riesgos tendrá un proceso claro y documentado, y no se ofenderá cuando usted pregunte al respecto.

Cómo protege esto su inversión

El seguro de construcción no se trata solo de lesiones en el lugar de trabajo. La responsabilidad general cubre daños a su propiedad, a la propiedad de su vecino y reclamaciones de terceros. Si el aprendiz de un plomero inunda accidentalmente su sótano durante la instalación inicial, esa reclamación va contra la póliza de responsabilidad general del plomero, pero solo si esa póliza está activa y su contratista general está designado como asegurado adicional.

En la construcción de una casa personalizada de más de $400,000, el costo de un incidente sin seguro puede ser devastador. Un solo reclamo de compensación para trabajadores por una lesión grave puede alcanzar las seis cifras. Los daños a la propiedad causados por un incendio debido a una soldadura inadecuada pueden sumar aún más. La verificación de seguros no es burocracia, es protección financiera para su inversión más grande.

El estándar de SEGC

Como contratista general certificado por la SBA 8(a) y HUBZone, y de propiedad de nativos americanos, nos exigimos un estándar más alto en todos los aspectos de las operaciones, y eso incluye cómo gestionamos el riesgo del subcontratista. Nuestro proceso de verificación de seguros es parte de un sistema integral de incorporación de subcontratistas que incluye la verificación de licencias, comprobación de referencias, documentación de seguridad y seguimiento del rendimiento.

Construimos casas personalizadas, proyectos comerciales e instalaciones federales en Fayetteville, Hope Mills, Lumberton y la gran área de Fort Bragg. Cada proyecto recibe el mismo nivel de diligencia porque cada cliente merece el mismo nivel de protección.

¿Listo para construir con un contratista que se toma la gestión de riesgos tan en serio como la artesanía? Llámenos al (910) 565-4719 o visite southeasterngc.com para comenzar su proyecto.