Cómo funcionan las mensuras de propiedad antes de construir una casa personalizada en Carolina del Norte

Antes de diseñar una casa, necesita saber exactamente qué es lo que posee

Uno de los primeros pasos en cualquier construcción de casa personalizada — antes de los planos arquitectónicos, antes de los permisos, antes de que la primera pala toque el suelo — es una mensura de la propiedad. No es la parte más emocionante del proceso de construcción, pero es una de las más importantes. Sin una mensura precisa, usted no sabe dónde están los límites de su propiedad, dónde puede construir o cómo drena el terreno.

En South Eastern General Contractors, hemos estado construyendo casas personalizadas en Fayetteville, Hope Mills, Lumberton y el área de Fort Bragg durante más de 21 años. Hemos trabajado con decenas de agrimensores locales y hemos visto cómo una mensura adecuada previene problemas que de otro modo surgirían durante la obtención de permisos, la construcción o, en el peor de los casos, después de mudarse cuando un vecino disputa una verja o una entrada.

¿Qué es una mensura de propiedad?

Una mensura de propiedad es un documento legal preparado por un Agrimensor Profesional Licenciado (PLS, por sus siglas en inglés) que define los límites exactos de una parcela de tierra. En Carolina del Norte, solo un PLS licenciado puede preparar una mensura de límites; no es algo que su constructor, agente de bienes raíces o abogado pueda hacer.

La mensura muestra:

• Líneas de límites de la propiedad con medidas y rumbos precisos

• Monumentos de esquina (varillas de hierro, mojones de hormigón u otros marcadores permanentes)

• Superficie total en acres o pies cuadrados

• Estructuras existentes, entradas, verjas y otras mejoras

• Servidumbres (de servicios públicos, drenaje, acceso)

• Líneas de retranqueo requeridas por la zonificación

• Información topográfica (elevaciones, curvas de nivel, patrones de drenaje)

• Límites de zonas inundables (si aplica)

El plano de mensura —el mapa dibujado— se convierte en un documento legal al que se hace referencia en su escritura, su permiso de construcción y su póliza de seguro de título.

Tipos de mensuras que encontrará en CN

No todas las mensuras son iguales. Dependiendo de su situación, es posible que necesite una o más de estas:

Mensura de límites

La mensura más básica: identifica y marca las esquinas y líneas de su propiedad. Si está comprando un solar existente para construir, esto es lo mínimo que necesita. El agrimensor localiza los monumentos existentes, coloca nuevas varillas donde falten y dibuja el límite en un plano.

Costo en el área de Fayetteville: $400-$800 para un solar residencial estándar (menos de 2 acres). Las parcelas más grandes o irregulares cuestan más.

Mensura topográfica (Topo)

Una mensura topográfica mapea las curvas de nivel de elevación de la propiedad: las colinas, valles, pendientes y áreas llanas. Su arquitecto e ingeniero civil necesitan esto para diseñar la ubicación de la casa, el plan de nivelación y el manejo de aguas pluviales.

En el terreno relativamente llano del condado de Cumberland, las mensuras topográficas siguen siendo importantes porque incluso los pequeños cambios de elevación afectan el drenaje. Una diferencia de nivel de 6 pulgadas puede determinar si el agua de lluvia fluye hacia sus cimientos o se aleja de ellos.

Costo: $500-$1,500 dependiendo del tamaño de la parcela y la complejidad del terreno.

Mensura ALTA/NSPS

Este es el tipo de mensura más completo, requerido por la mayoría de los prestamistas comerciales y compañías de títulos. Incluye todo lo de una mensura de límites, además de información detallada sobre mejoras, invasiones, servidumbres, accesos, servicios públicos y zonas inundables.

Para préstamos de construcción de viviendas personalizadas, su prestamista puede requerir una mensura ALTA incluso para propiedades residenciales. Es más costosa ($1,500-$3,000) pero proporciona la imagen más completa de la propiedad.

Mensura "As-Built" (Conforme a obra)

Una mensura "as-built" se realiza después de que se completa la construcción. Muestra la ubicación exacta de la nueva estructura en el solar y confirma que se cumplieron las líneas de retranqueo, servidumbres y otros requisitos de zonificación. Muchos prestamistas requieren una mensura "as-built" antes de liberar el desembolso final de la construcción.

Costo: $300-$600.

Por qué importan las líneas de retranqueo

Las regulaciones de zonificación en el condado de Cumberland (y en cada jurisdicción de CN) establecen líneas de retranqueo —distancias mínimas entre su estructura y las líneas de la propiedad—. Estos retranqueos varían según el distrito de zonificación:

• Retranqueo frontal: Típicamente de 25 a 35 pies desde la línea frontal de la propiedad (o la línea de derecho de paso si su propiedad da a una vía pública)

• Retranqueo lateral: Típicamente de 10 a 15 pies desde cada línea lateral de la propiedad

• Retranqueo posterior: Típicamente de 25 a 35 pies desde la línea posterior de la propiedad

Su casa, garaje, porche techado y la mayoría de las estructuras permanentes deben quedar dentro de estas líneas de retranqueo. Eso significa que en un solar de 100 pies de ancho con retranqueos laterales de 10 pies a cada lado, su casa solo puede tener un máximo de 80 pies de ancho, y eso antes de contabilizar las distancias de separación contra incendios si su solar está en una subdivisión.

El plano de mensura muestra estas líneas de retranqueo en relación con los límites de su propiedad. Su arquitecto utiliza esto para determinar el área edificable —el espacio dentro del cual debe encajar su casa—. En solares estrechos o solares con servidumbres, esto puede limitar significativamente las opciones de diseño.

Servidumbres: Lo que posee frente a lo que puede usar

Las servidumbres son derechos otorgados a otros para utilizar una parte de su propiedad para un propósito específico. Servidumbres comunes en solares residenciales en el área de Fayetteville:

• Servidumbres de servicios públicos: Las compañías eléctricas, las autoridades de agua/alcantarillado y los proveedores de telecomunicaciones pueden tener servidumbres a lo largo de las líneas de la propiedad o a través del solar. No se pueden construir estructuras permanentes en una servidumbre de servicios públicos.

• Servidumbres de drenaje: El condado o la asociación de propietarios (HOA) pueden tener servidumbres para el drenaje de aguas pluviales. Estas a menudo corren a lo largo de las líneas de los solares o a través de áreas bajas donde el agua fluye naturalmente.

• Servidumbres de acceso: Si su solar está detrás de otra propiedad, es posible que tenga una servidumbre de acceso a través del solar de al frente para llegar a la carretera. Por el contrario, su vecino puede tener una servidumbre a través de su propiedad.

Las servidumbres se registran en la escritura y se muestran en el plano de mensura. Afectan directamente dónde puede colocar su casa, entrada, piscina, estructuras accesorias y verjas.

Zonas inundables y humedales

El área de Fayetteville tiene zonas significativas propensas a inundaciones, particularmente a lo largo del río Cape Fear, Cross Creek y sus afluentes. Si alguna parte de su solar cae dentro de una zona inundable designada por FEMA, la mensura mostrará el límite de la zona inundable.

Construir en una zona inundable no está necesariamente prohibido, pero requiere:

• Un certificado de elevación que muestre la elevación propuesta del piso terminado en relación con la Elevación Base de Inundación (BFE, por sus siglas en inglés)

• Técnicas de construcción resistentes a inundaciones

• Seguro contra inundaciones (requerido por todos los prestamistas respaldados por el gobierno federal)

• Cumplimiento con la Ordenanza de Prevención de Daños por Inundación del Condado de Cumberland

Si su solar tiene humedales (identificados por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de EE. UU.), el desarrollo puede estar restringido o requerir un permiso de humedales. La mensura no delineará formalmente los humedales, pero un agrimensor experimentado notará evidencia de condiciones de humedales y recomendará una delineación formal de humedales si es necesario.

Cuándo ordenar la mensura

Ordene su mensura lo antes posible en el proceso; idealmente antes de finalizar la compra del solar. Este es el cronograma ideal:

• Antes de la compra: Mensura de límites para confirmar que lo que está comprando coincide con la descripción de la escritura

• Antes del diseño: Mensura topográfica para que su arquitecto pueda diseñar según el terreno real

• Antes de los permisos: Plano de mensura completo con retranqueos, servidumbres y la huella del edificio propuesta, requerido para la solicitud del permiso de construcción

• Después de la construcción: Mensura "as-built" para verificar el cumplimiento y satisfacer al prestamista

Elegir un agrimensor en el área de Fayetteville

Trabajamos con varias firmas de agrimensura licenciadas en el condado de Cumberland y podemos recomendarle una según la ubicación y complejidad de su solar. Al elegir un agrimensor, busque:

• Licencia activa de Agrimensor Profesional de Tierras (PLS) de CN

• Experiencia con mensuras de construcción residencial (no solo el trazado de subdivisiones)

• Familiaridad con las ordenanzas de zonificación del condado de Cumberland y de la ciudad de Fayetteville

• Tiempo de entrega razonable (2 a 3 semanas es lo típico para una combinación de mensura de límites y topográfica)

Comience su construcción sobre terreno firme

In South Eastern General Contractors, guiamos a nuestros clientes a través de cada paso previo a la construcción, incluyendo la coordinación de la mensura, la evaluación del sitio y la obtención de permisos. Como constructor de propiedad de nativos americanos, con certificaciones SBA 8(a) y HUBZone, y con más de 21 años en el área de Fayetteville, conocemos el terreno local, las regulaciones locales y a los profesionales locales que hacen bien el trabajo.

¿Tiene un solar y está listo para comenzar a planificar su casa personalizada? Llámenos al (910) 565-4719 o visite southeasterngc.com para comenzar.