¿Qué es un contracargo en la construcción y cuándo lo utiliza su contratista?

Los contracargos son la forma en que su contratista general exige cuentas a los subcontratistas y proveedores

Si está construyendo una casa personalizada o gestionando un proyecto de construcción comercial, hay un término que podría escuchar mencionar a su contratista general (GC, por sus siglas en inglés): contracargo (back charge). Suena financiero (porque lo es), pero en realidad se trata de rendición de cuentas: asegurarse de que cuando alguien en la obra cometa un error que cueste dinero, la persona responsable pague por la reparación, no usted.

En South Eastern General Contractors, hemos estado gestionando proyectos de construcción complejos en Fayetteville y el área metropolitana del condado de Cumberland durante más de 21 años. Los contracargos son una parte normal de cómo protegemos los presupuestos de nuestros clientes. Así es como funcionan.

¿Qué es exactamente un contracargo?

Un contracargo es un costo que se deduce del pago de un subcontratista o proveedor cuando su error, omisión o negligencia causa un gasto adicional en el proyecto. Es la forma en que el contratista general dice: "Usted causó este problema, así que usted paga por repararlo".

Ejemplos de contracargos comunes en la construcción residencial:

• La instalación interna de un plomero no pasa la inspección y el plomero tiene que regresar a repararla, pero mientras tanto, el contratista general tuvo que reprogramar al equipo de aislamiento. El costo de la reprogramación se le contracarga al plomero.

• Un equipo de estructuras deja un exceso de escombros que requiere el servicio de un contenedor de basura que el contratista general tiene que coordinar. El costo del acarreo se le contracarga al estructurista.

• Un proveedor entrega el material equivocado; por ejemplo, ladrillos del color incorrecto. El contratista general tiene que coordinar la devolución, almacenar el material correcto y gestionar el impacto en el cronograma. Esos costos se le contracargan al proveedor.

• Un subcontratista daña el trabajo terminado de otro oficio. Si el electricista hace un agujero en un panel de yeso (drywall) ya terminado al pasar un cable, el costo de la reparación del panel de yeso se le contracarga al subcontratista de electricidad.

Los contracargos no son una medida punitiva, sino correctiva. Aseguran que el presupuesto del proyecto se mantenga intacto al colocar los costos donde corresponde.

Cómo protegen los contracargos al propietario de la casa

Aquí está la parte de la que la mayoría de los propietarios no se dan cuenta: sin los contracargos, cada error de un subcontratista aumentaría el costo de su proyecto. Si un instalador de azulejos rompe tres azulejos durante la instalación y no existe un mecanismo de contracargo, ¿quién paga por los azulejos de repuesto y la mano de obra para volver a instalarlos?

In un proyecto mal gestionado, la respuesta es el propietario, ya sea a través de una orden de cambio o absorbiendo el costo en los gastos generales del contratista general, lo que eventualmente se le transfiere a usted. En un proyecto bien gestionado, el contratista general documenta el error, cuantifica el costo y lo deduce del próximo pago parcial del subcontratista responsable.

Por eso, elegir un contratista general con un proceso claro de contracargos es, en realidad, una medida de protección del presupuesto. Significa que su constructor tiene sistemas implementados para que cada oficio rinda cuentas por su trabajo.

Cómo manejamos los contracargos en SEGC

Nuestro proceso de contracargos está documentado, es transparente y es justo. Así es como funciona:

• La documentación primero. Antes de emitir cualquier contracargo, nuestro superintendente documenta el problema con fotos, descripciones y un registro de lo que salió mal y por qué. No se emite ningún contracargo sin evidencia.

• Notificación. Notificamos por escrito al subcontratista o proveedor que se está aplicando un contracargo. La notificación incluye el problema específico, la evidencia documentada y el monto en dólares.

• Oportunidad de subsanar. En muchos casos, le damos al subcontratista la oportunidad de solucionar el problema por sí mismo antes de traer a otro equipo. Si el plomero causó una fuga, el plomero tiene la primera oportunidad de repararla. Si no puede o no responde de manera oportuna, contratamos la reparación y le contracargamos el costo.

• Deducción del pago. El monto del contracargo se deduce del próximo pago de progreso o del pago final del subcontratista. Es limpio, documentado y rastreable.

Cada subcontratista que trabaja con SEGC acepta nuestra política de contracargos como parte de su acuerdo de subcontratación. No hay sorpresas: todos conocen las reglas antes de colocar el primer clavo.

Situaciones comunes que desencadenan contracargos

En más de dos décadas de construcción, estos son los escenarios de contracargos más frecuentes que vemos:

Daño al trabajo de otros oficios

La construcción es secuencial: un oficio construye sobre el trabajo terminado de otro. Cuando el equipo de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) arrastra equipos sobre un piso de madera recién teñido, ese daño tiene que repararse. El subcontratista de pisos no debería tener que repararlo, y el propietario ciertamente no debería pagar por ello. El contratista de HVAC recibe el contracargo.

Inspecciones fallidas debido a trabajo deficiente

Si una instalación eléctrica interna no pasa la inspección porque las cajas de conexiones no están cubiertas adecuadamente o los circuitos no están etiquetados, el electricista tiene que regresar para corregir el trabajo. Ese viaje de regreso tiene un costo en el cronograma: el equipo de aislamiento se suponía que comenzaría ese día. El costo del retraso se le contracarga al subcontratista de electricidad.

Fallas en la limpieza del sitio

Nuestros acuerdos de subcontratación requieren que cada oficio limpie su área de trabajo diariamente. Cuando un equipo deja un desorden que nuestros obreros u otro subcontratista tienen que limpiar, el costo de la limpieza se contracarga. La limpieza de la obra no es opcional: afecta la seguridad, la eficiencia y el profesionalismo.

Desperdicio de material más allá de lo normal

Todo proyecto de construcción tiene algún desperdicio de material. Pero cuando un equipo de estructuras corta madera de manera ineficiente y genera un 30% más de desperdicio de lo que el trabajo debería producir, el costo del exceso de material se puede contracargar. Los buenos subcontratistas minimizan el desperdicio porque saben que los hábitos de desperdicio les cuestan dinero.

¿Son justos los contracargos?

Esta es una pregunta que escuchamos de los subcontratistas más que de los propietarios de viviendas. La respuesta es sí, cuando se documentan, se comunican y se aplican de manera uniforme. Un contracargo nunca debe ser una sorpresa y nunca debe usarse como un medio de presión para pagarle a un subcontratista menos de lo que se le debe por un trabajo legítimo.

En SEGC, nuestro proceso de contracargos se basa en la justicia:

• Cada contracargo cuenta con documentación fotográfica

• Cada contracargo cuenta con una notificación por escrito

• Cada subcontratista tiene derecho a disputar un contracargo con evidencia de respaldo

• No utilizamos los contracargos como herramienta de negociación; son estrictamente para problemas documentados

Este enfoque es la razón por la que nuestras relaciones con los subcontratistas son sólidas. Los subcontratistas quieren trabajar con contratistas generales que sean justos pero firmes. Esto eleva el estándar de trabajo en todo el proyecto.

Qué deben preguntar los propietarios a su contratista general

Si está entrevistando a contratistas generales para la construcción de una casa personalizada, haga estas preguntas sobre los contracargos:

• "¿Cómo maneja la situación cuando un subcontratista daña el trabajo de otro oficio?"

• "¿Está su política de contracargos escrita en sus acuerdos de subcontratación?"

• "¿Documenta los problemas con fotos antes de emitir un contracargo?"

• "¿Cómo afectan los contracargos al presupuesto de mi proyecto?"

Un buen contratista general tendrá respuestas claras para todo esto. Un contratista general que no tiene un proceso de contracargos está absorbiendo los errores de los subcontratistas en sus gastos generales (lo que significa mayores costos para usted) o ignorando problemas que afectan la calidad.

Construya con rendición de cuentas

En South Eastern General Contractors, la rendición de cuentas impregna cada aspecto de nuestros proyectos, desde la verificación del seguro del subcontratista hasta la aplicación de contracargos y la documentación del progreso diario. Como constructor de propiedad de nativos americanos, certificado por la SBA 8(a) y con certificación HUBZone, con más de 21 años en el mercado de Fayetteville, NC, hemos construido nuestra reputación haciendo las cosas de la manera correcta.

Si está planeando una casa personalizada, un proyecto comercial o una renovación en Fayetteville, Hope Mills, Lumberton o el área de Fort Bragg, nos encantaría hablar sobre cómo gestionamos su proyecto y su presupuesto. Llámenos al (910) 565-4719 o visite southeasterngc.com.